法律制度的创新，为信贷业务的创新提供了法律支撑。我国《中华人民共和国民法典》第406条的相关规定，为商业银行开展“带押过户”业务的创新和发展，提供了法律依据。针对二手房交易过程中多部门分开办理时间长、买...
法律制度的创新，为信贷业务的创新提供了法律支撑。我国《中华人民共和国民法典》第406条的相关规定，为商业银行开展“带押过户”业务的创新和发展，提供了法律依据。针对二手房交易过程中多部门分开办理时间长、买卖交易风险高、资金成本高的问题，2022年8月中旬，济南在全国首创推出二手房“带押过户”登记新模式。随后，青岛、昆明、深圳等多地推出“带押过户”新模式，引发业内关注。2023年3月3日，我国自然资源部联合中国银行保险监督管理委员会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，深化不动产登记和金融便民利企合作，协同做好不动产“带押过户”。目前，“带押过户”业务在全国银行业推行的如火如荼，助力了二手房业务的发展，对于存在抵押的房产要上市交易的，实现了不用先归还原有房贷就可以完成过户、抵押、发放新贷款的流程简化，减轻了“过桥资金”烦恼，降低了房屋“入市门槛”。
“带押过户”业务的典型案例解读
“带押过户”新模式的银行实践及其落地，具有积极的意义，大大降低了交易成本，为二手房交易市场注入了新的活力，同时有利于化解旧模式下“过桥环节”的交易风险。（一）地方性银行的二手房贷款业务创新：郑州银行首笔“带押过户”业务落地案例2022年10月13日，郑州市自然资源和规划局、郑州市住房保障和房地产管理局先后联合印发《关于印发郑州市存量房带押过户工作实施方案的通知》，明确了目前郑州市办理存量房“带押过户”业务的具体流程。2023年4月11日，郑州市自然资源和规划局、郑州市住房保障和房地产管理局联合印发《关于印发郑州市存量房“带押过户”办理流程的通知》。此次下发的《通知》将存量房“带押过户”的类型区分为了两大类：第一类情形，不动产抵押权存续期间，因继承、受遗赠、夫妻离婚析产、婚姻存续期内购买房屋增加配偶为共有人申请登记的情形。第二类情形，不动产抵押权存续期间，因存量房转让申请登记的的情形2023年4月16日，郑州市民高先生和韩先生在郑州银行工作人员协助下，在郑州市不动产登记中心顺利办理了“带押过户”二手房登记，成为郑州市“带押过户”业务的首批受益者。该业务成功落地标志着郑州银行在提升社会民生金融服务质效上又添新举措。该案例具有以下特点：1、打破“过桥”环节的弊端。郑州银行“带押过户”新模式与传统的二手房交易模式相比，免除了卖方先归还原住房贷款的“过桥”环节，降低了二手房交易成本，缩短了交易时间。2、多方协作下的流程优化。郑州银行高度重视，持续与政府相关部门深化政银合作，以群众的切身利益为出发点，积极助推不动产带押过户便民服务落地与推广。郑州银行积极联动郑州市不动产登记中心及郑州市住房保障和房地产管理局等政府部门，创新优化服务流程，快速推出“带押过户”二手房贷款业务，助力市民安居乐居。3、促进二手房业务的稳健发展。郑州银行“带押过户”业务本质上属于二手房贷款业务，有利于激发当地二手房市场交易活力，有助于更好地满足郑州市民刚性和改善性住房需求，助力郑州市房地产市场平稳健康发展。（二）全国性银行“带押过户”业务的落地：农业银行邵阳分行首笔“带押过户”按揭贷款落地案例1、二手房交易“僵局”的出现。传统的二手房交易，卖方想要卖掉处于抵押状态的房产，必须先还清银行贷款、注销抵押登记，才能办理二手房过户。2023年客户朱女士在购置二手房时遇到了困难，因卖房人资金周转困难而不能提前归还贷款，购房一度陷入僵局，抱着试试的心态，向农行邵阳分行提出了能否“带押过户”的业务申请。2、“带押过户”的法律依据。“带押过户”符合《中华人民共和国民法典》第406条要求，是指带着抵押过户，即存在贷款抵押的房产，经银行同意在不提前还清贷款的情况下直接办理不动产过户手续。3、监管政策的利好出台。中国自然资源部联合中国银行保险监督管理委员会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》要求，为银行业创新信贷产品提供了政策指引。4、二手房贷款模式的流程优化与创新。农行邵阳分行工作人员通过认真学习制度，与不动产中心共同合法合规办理“带押过户”的操作模式和流程。最终农行邵阳分行与不动产工作人员决定采用买方、卖方及银行三方协商签订“带押过户”协议、同意无需先行还贷后过户的模式，实施不动产转移及抵押相关登记。农行邵阳分行“带押过户”新模式的创新点：效率性。“带押过户”模式，不仅大大节省了买卖双方在不动产登记中心和银行之间来往办理的时间。低成本。“带押过户”模式不需第三方提供公证提存的公证费用，买卖双方无需额外支出其他费用，降低了交易成本。闭环性。“带押过户”模式的二手房首付款、贷款全流程由银行实施资金闭环管理，能最大限度保障买卖双方及银行权益。5、“带押过户”业务的落地。2023年4月14日，农行邵阳分行最终成功帮助朱女士解决了问题，成功落地农行邵阳分行首笔二手房“带押过户”按揭贷款。办理过程中，从朱女士提出申请到最后放款，农行邵阳分行工作人员均在第一时间解答客户疑问，客户朱女士在业务办理完成后表示农业银行工作人员业务真全面，服务很周到。农行邵阳分行将以此为契机，大力推进“带押过户”业务，实实在在为市民提供高质量、有温度的金融服务，不断增强市民获得感和幸福感。
“带押过户”业务的信贷实操要点提示
信贷实务中，“带押过户”二手住房贷款业务主要适用于卖方在商业银行有住房贷款或抵押贷、买方（借款人）在该银行申请住房贷款情形。原则上由原贷款行办理“带押过户”二手住房贷款业务。（一）业务模式“带押过户”业务的业务模式主要区分两种情形：1、无首付款资金监管模式。借款人贷款金额可覆盖卖方贷款本息，借款人可不办理首付款资金监管。2、有首付款资金监管模式。借款人贷款金额不能覆盖卖方贷款本息，借款人须在银行办理首付款资金监管，并以首付款资金提供阶段性质押担保，且借款人贷款金额及办理资金监管的首付资金之和可覆盖卖方贷款本息。（二）“带押过户”所涉过户及抵押转移手续办理“带押过户”业务模式下，买方二手住房贷款申请获得银行批准后，买方、卖方及其他有关当事人在指定的时间到贷款人处当面签订有关合同协议和办理用款手续，如有房屋共有人，应一并共同办理相关手续。银行按规定流程申请提取卖方贷款抵押登记证书。商业银行抵押人员、买卖双方及房屋共有人（如有）在约定时间一同前往不动产登记部门办理“带押过户”所涉过户、抵押转移、交税费等手续。商业银行应加强时效性管理，及时完成“带押过户”所涉过户及抵押转移所有手续。（三）买方贷款发放及原贷款结清“带押过户”所涉过户及抵押转移手续完成后，商业银行需要按合同及协议书等书面约定，做好买方贷款发放及原贷款结清等手续。1、买方贷款发放。在贷款发放之前，商业银行需要重点审核带押过户后新不动产权证书及新抵押登记证书，确保相关权利证书的真实有效。2、买方首付款监管资金（如有）划转。3、卖方贷款提前结清。4、划转剩余资金给卖方。实务操作中，买方贷款发放、买方首付款监管资金（如有）划转、卖方贷款提前结清、划转剩余资金给卖方应当日完成操作。
“带押过户”新模式的政策和法律解读
（一）《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》为“带押过户”业务提供政策依据2023年3月3日，中国自然资源部联合中国银行保险监督管理委员会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》。该通知为“带押过户”业务提供政策依据。1、科学内涵。“带押过户”是指依据《民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”的规定，在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。2、适用情形。“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。“带押过户”在适用的前提条件上需要满足两点：第一、未结清。“带押过户”主要适用和解决的是未结清房屋买卖环节的资金“过桥”问题。第二、无逾期。有逾期的贷款，不适用。3、业务模式。主要有三种：模式一：新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。模式二：新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。模式三：抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。风险点提示：在上述模式中，尤其买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全4、便利化要求。具体体现为：服务的全对应。商业银行要围绕“带押过户”贷款业务新特点，建立健全对应的服务制度，加快贷款业务流程改造，制定操作规程或业务指南，完善风险管控机制，及时升级改造信贷审批放款、还款结算等系统，实现自动放款、还款、资金支付、尾款结算等，确保资金安全高效。资金的闭环性。要减轻买卖双方负担、尊重各方意愿，选择便捷的资金流转模式，明确资金划转依据、时间节点、具体方式等，实现全流程闭环管理，确保资金安全。鼓励通过银行账户等方式直接结算。登记的强推送。引入预告登记等制度的，要根据实时推送的预告登记等结果信息及时审批、发放贷款，确保资金按时到账。（二）《民法典》第406条：“带押过户”的法律基础 1、“前民法典”时代的相关规定。主要集中体现为如下两部法律的规定：《担保法》第49条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。 抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”《物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据《物权法》第191条与《担保法》第49条的规定，原则上，未经抵押权人的同意，抵押人不得转让抵押物。这也是束缚二手房贷款市场交易的重要制度障碍。2、“民法典”时代“带押过户”的法律规定。集中体现为我国《民法典》406条的相关规定。《民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”可知，“带押过户”政策是以《民法典》第406条规定为法律基础，即在原抵押存在的情况下仍然可以办理房屋的过户，将房屋的所有权转移至买方，把解除抵押放到了最后环节。 3、“带押过户”业务的法律风险提示。“带押过户”仍受到“禁止或限制转让抵押不动产约定”的限制。二手房交易中，买方需注意到房产登记部门查询核实。“带押过户”模式之下，由于卖方贷款所设定的抵押并未解除，卖方在该业务结束之前，依然需要注意及时还款的义务履行。银行作为抵押权人，需要注意“带押过户”模式之下，会有短期“双抵押并存”的情况存在，同时需要关注抵押物悬空风险，注意引入预告登记制度。商业银行还要避免放贷数额超过房屋实际价值，以最大限度保障银行信贷资产的安全。
END与其改变别人，不如改变自己真正能决定人与人差距的，是思维方式思维方式决定着行动，而行动决定结果关注清大最新课程，努力提升，做更好的金融人。
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